Закон про вирішення спорів за договорами найму житлового приміщення

(1) Для вирішення спору, що випливає з договору оренди житлового приміщення (далі — орендний спір), орендар або орендодавець може звернутися до орендної комісії або до суду.

(1¹) Орендні комісії не вирішують спорів щодо грошових вимог, які перевищують 3200 євро. [RT I 2010, 22, 108 - набув чинності 01.01.2011]

(2) Орендна комісія вирішує спір, якщо в тій самій справі раніше не було звернення до суду.

(3) Орендна комісія вирішує спір, що виник з оренди житлового приміщення, розташованого в районі її діяльності.

(4) Якщо орендний спір виник з оренди житлового приміщення, розташованого за межами району діяльності орендної комісії, орендна комісія вирішує спір, якщо відповідна одиниця місцевого самоврядування уклала адміністративний договір з одиницею місцевого самоврядування, яка заснувала орендну комісію. [RT I 2005, 39, 308 - набув чинності 01.01.2006]

(1) Одиниця місцевого самоврядування може на підставі цього закону заснувати орендну комісію. Орендна комісія — це незалежний орган, що діє при одиниці місцевого самоврядування та вирішує орендні спори.

(2) Районом діяльності орендної комісії є територія одиниці місцевого самоврядування, яка заснувала орендну комісію.

(3) Для вирішення орендного спору до орендної комісії може звернутися сторона договору оренди житлового приміщення, розташованого в районі діяльності орендної комісії.

(1) Орендна комісія складається з голови та членів.

(2) Голова організовує роботу орендної комісії та призначає з числа членів орендної комісії склад комісії, що вирішує орендний спір (далі — комісія), і головуючого на засіданні.

(3) Комісія розглядає орендний спір у складі трьох членів.

(4) Орендний спір розглядає та ухвалює рішення у справі той самий склад комісії. У разі смерті члена комісії або якщо він тривалий час не здатний брати участь у роботі комісії, голова орендної комісії призначає замість нього нового члена. У разі призначення нового члена комісія починає вирішення спору спочатку.

(5) Якщо члена комісії неможливо замінити іншим членом тієї самої орендної комісії, голова орендної комісії може призначити замінником особу, яка склала іспит члена орендної комісії.

(6) Особа, зазначена в частині 5 цього параграфа, призначається членом комісії за її згодою.

(1) Головою орендної комісії може бути лише особа, яка завершила визнану державою навчальну програму академічної освіти з правознавства та склала іспит члена орендної комісії.

(2) Членом орендної комісії може бути лише особа, яка склала іспит члена орендної комісії.

(3) Комісію з приймання іспиту члена орендної комісії формує та порядок складання іспиту встановлює міністр, відповідальний за відповідну сферу. [RT I, 29.06.2014, 109 - набув чинності 01.07.2014, Vabariigi Valitsuse seaduse § 107³ lõike 4 alusel asendatud alates 2014. aasta 1. juulist "majandus- ja kommunikatsiooniminister" sõnadega "valdkonna eest vastutav minister".]

(1) Орендна комісія приймає орендний спір до провадження на підставі письмової заяви орендаря або орендодавця.

(2) У заяві зазначаються:

1) найменування орендної комісії;

2) ім'я або найменування орендаря та орендодавця, місце проживання або місцезнаходження та номери засобів зв'язку;

3) чітко висловлена вимога заявника та обставини, що її обґрунтовують;

4) докази, що підтверджують викладені в заяві твердження.

(3) До заяви додаються копія реєстраційної картки орендодавця — юридичної особи, договір оренди та інші документальні докази.

(1) Голова орендної комісії вирішує питання про прийняття заяви до провадження протягом трьох робочих днів з дня отримання заяви.

(2) Заяву не приймають до провадження або провадження припиняють, якщо:

1) вирішення спору не належить до компетенції орендної комісії;

2) у провадженні суду або орендної комісії перебуває той самий спір між тими самими сторонами на тій самій підставі;

3) той самий спір уже вирішено в орендній комісії або в суді.

(3) Якщо заява не відповідає вимогам, встановленим § 5 цього закону, голова орендної комісії встановлює строк для усунення недоліку. Якщо заявник не усуне недолік у встановлений строк, голова орендної комісії відмовляє у прийнятті заяви до провадження.

(4) Про відмову у прийнятті заяви до провадження або встановлення строку для усунення недоліку заявнику невідкладно повідомляється письмово. У повідомленні зазначається недолік або причина відмови.

(1) Засідання комісії проводиться протягом одного місяця з дня, наступного за прийняттям заяви до провадження.

(2) У разі відкладення засідання комісії засідання проводиться протягом одного місяця з дня проведення попереднього засідання.

(1) При прийнятті заяви до провадження голова орендної комісії визначає склад комісії, що вирішує орендний спір.

(2) Готуючи засідання, комісія вчиняє необхідні для вирішення справи дії та витребовує необхідні докази.

(3) Комісія визначає час і місце проведення засідання, організовує надсилання викликів заявнику, протилежній стороні орендного спору (далі — відповідач) та свідкам, а також встановлює відповідачу строк для подання заперечень, доказів і клопотань.

(4) Разом з викликом відповідачу надсилаються копії заяви та її додатків.

(1) Сторони та свідки викликаються на засідання комісії викликами.

(2) У виклику зазначаються:

1) ім'я особи, яку викликають на засідання;

2) найменування та адреса орендної комісії;

3) час і місце проведення засідання;

4) обов'язок особи, яка прийняла виклик за відсутності адресата, передати виклик адресату за першої можливості;

5) обов'язок повідомити про законну перешкоду для явки на засідання комісії;

6) наслідки неявки на засідання комісії.

(3) До виклику на засідання комісії відповідно застосовуються положення цивільного судочинства.

(1) У орендному спорі доказами є показання свідка та пояснення сторони, огляд на місці, висновок експерта та документальний доказ. До доказів відповідно застосовуються положення цивільного судочинства про свідків, огляд на місці та експерта.

(2) Комісія приймає доказ, що має значення у справі. Відмову у прийнятті доказу комісія повинна обґрунтувати.

(3) Докази подають сторони орендного спору. Сторона доводить обставини, на яких ґрунтуються її твердження та заперечення.

(4) Заявник подає докази та клопотання у заяві, а відповідач подає їх до встановленого комісією строку. Комісія враховує докази та клопотання, подані пізніше, якщо заявник або відповідач не мали змоги подати їх у строк з поважної причини.

(5) Комісія роз'яснює сторонам необхідність подання додаткових доказів і клопотань або збирає докази з власної ініціативи, якщо це необхідно для справедливого вирішення справи.

(1) Комісія розглядає орендний спір на засіданні.

(2) Засідання комісії є відкритим. Комісія може оголосити засідання закритим на підставі, передбаченій цивільним судочинством.

(3) Засідання комісії проводиться, як правило, за місцезнаходженням комісії. За обґрунтованим клопотанням сторони комісія може провести засідання в іншому місці.

(1) Орендний спір розглядається у присутності наймача та наймодавця або їхніх представників. Комісія перевіряє повноваження представника. Щодо представництва відповідно застосовуються положення цивільного судочинства.

(2) Комісія відкладає засідання, якщо сторона повідомила комісію про наявність у неї поважної причини не з'явитися на засідання та до проведення засідання довела наявність поважної причини.

(3) Якщо жодна зі сторін не з'являється на засідання без поважної причини, комісія залишає заяву без розгляду.

(4) Якщо заявник не з'являється на засідання без поважної причини, комісія залишає заяву без розгляду. За клопотанням відповідача комісія може відкласти засідання або вирішити спір по суті за відсутності заявника.

(5) Якщо відповідач не з'являється на засідання без поважної причини, комісія вирішує спір за його відсутності або за клопотанням заявника відкладає засідання.

(1) Головуючий на засіданні на початку засідання встановлює, хто з викликаних з'явився на засідання, а також чи знають про засідання відсутні та які є дані щодо їхньої неявки.

(2) Головуючий на засіданні встановлює особу присутніх та повноваження представників, оголошує зміст заяви та склад комісії, а також роз'яснює сторонам право на відвід.

(3) Комісія заслуховує додаткові клопотання сторін та вирішує питання про їх задоволення. Комісія задовольняє клопотання, якщо воно обґрунтоване і його не можна було подати раніше. Комісія має обґрунтувати своє рішення.

(4) Головуючий на засіданні першим надає слово заявнику, який викладає свою вимогу та її обґрунтування. За потреби комісія роз'яснює заявнику його права та характер спору і ставить запитання. Після цього запитання може ставити інша сторона.

(5) Відповідач має право заявити заперечення проти вимоги. За потреби комісія роз'яснює іншій стороні її права та характер спору і ставить запитання. Після цього запитання може ставити інша сторона.

(6) Комісія досліджує зібрані докази та заслуховує думки сторін.

(7) Комісія повідомляє день прийняття рішення та порядок отримання рішення.

(1) Член комісії зобов'язаний заявити самовідвід, якщо він прямо чи опосередковано заінтересований у вирішенні справи або якщо його неупередженість викликає сумнів з інших обставин.

(2) На підставах, встановлених частиною 1 цього параграфа, відводу члена комісії може вимагати сторона орендного спору. Клопотання про відвід подається не пізніше початку першого засідання комісії. Клопотання можна подати пізніше, якщо заявник відводу дізнається про підставу відводу після початку засідання.

(3) Питання про відвід вирішує комісія за відсутності того, кому заявлено відвід. У разі рівного розподілу голосів член комісії вважається відведеним.

(4) Голова комісії призначає нового члена замість відведеного.

(1) Комісія відкладає розгляд справи, якщо:

1) члену комісії заявлено відвід;

2) наявні підстави, встановлені § 12 частинами 2, 4 або 5 цього закону;

3) обидві сторони згодні з відкладенням засідання;

4) виникає інша перешкода, яку неможливо усунути на засіданні.

(1) Засідання комісії протоколюється.

(2) Протокол засідання комісії повинен відображати істотні для спору дані.

(3) У протоколі засідання комісії зазначається:

1) дата та місце проведення засідання;

2) час початку та закінчення засідання;

3) найменування та склад орендної комісії, а також імена головуючого на засіданні та секретаря;

4) імена сторін орендного спору;

5) дані про явку сторін орендного спору та свідків;

6) заяви та клопотання сторін;

7) дані про роз'яснення сторонам їхніх прав та обов'язків;

8) основний зміст пояснень, клопотань та заперечень сторін, а також показань свідків;

9) дані про ознайомлення з документальними доказами;

10) дані про роз'яснення місця оприлюднення рішення та порядку його оскарження;

11) дата підписання протоколу.

(4) Протокол підписують протоколіст та головуючий на засіданні.

(1) Комісія приймає рішення від імені орендної комісії протягом семи робочих днів з моменту розгляду справи.

(2) У приміщенні під час прийняття рішення перебувають лише члени комісії.

(3) Приймаючи рішення, комісія оцінює всі докази всебічно, повно та об'єктивно. Жоден доказ не має для комісії заздалегідь встановленої сили.

(4) Рішення приймається голосуванням більшістю голосів.

(5) Член комісії не має права утриматися.

[Втратив чинність - RT I 2005, 39, 308 - набр. чинності 01.01.2006]

(1) Рішення комісії має бути законним та обґрунтованим. Комісія не може прийняти рішення щодо вимоги, яку не було заявлено.

(2) Рішення оформлюється письмово і його підписують усі члени комісії.

(3) Рішення складається зі вступу, описової частини, обґрунтувань комісії та резолютивної частини.

(4) У вступі рішення зазначаються найменування орендної комісії, яка прийняла рішення, та склад комісії, ім'я секретаря, що протоколював засідання, час і місце прийняття рішення, а також імена сторін та їхніх представників.

(5) В описовій частині рішення викладаються вимога заявника та заперечення іншої сторони.

(6) У обґрунтовуючій частині рішення зазначаються встановлені комісією обставини та докази, на яких ґрунтуються висновки комісії, а також правові акти, які комісія застосувала. У рішенні обґрунтовуються надані доказам оцінки та причини неврахування доводів сторони, якщо комісія не погодилася з доводами.

(7) У резолютивній частині рішення викладається позиція комісії щодо задоволення або відмови у задоволенні заяви, а також відомості про те, що заявник має право звернутися до суду.

(8) Член комісії, який залишився при особливій думці під час прийняття рішення, може викласти особливу думку. Особлива думка додається до рішення і її підписує член комісії, що залишився при особливій думці.

(1) Рішення комісії є відкритим.

(2) Орендна комісія надсилає сторонам копію рішення.

(3) Рішення комісії, що набрало чинності, оприлюднюється на вебсторінці орендної комісії. [RT I 2006, 7, 42 – набув чинності 04.02.2006]

(1) Якщо сторона не згодна з рішенням комісії або з процесуальними рішеннями чи діями, здійсненими під час розгляду орендної суперечки, вона може для розгляду тієї самої орендної суперечки звернутися до повітового суду протягом 20 днів починаючи з дня, наступного за днем отримання рішення комісії.

(2) [Втратив чинність – RT I 2005, 39, 308 – набув чинності 01.01.2006]

(3) Якщо комісія залишає заяву без задоволення або задовольняє її частково, заявник може подати до суду позов для вирішення справи в незадоволеній частині. У позові можна заявляти лише ті самі вимоги, що були подані до комісії.

(4) Якщо комісія повністю або частково задовольняє заяву, інша сторона може подати до суду клопотання, щоб суд розглянув подану до комісії заяву в порядку позовного провадження як позов. У цьому разі позивачем є особа, яка звернулася до комісії, а відповідачем — сторона, яка подала заяву до суду.

(5) За зазначеною в частині 4 цього § заявою слід сплатити державне мито в сумі, яку позивач мав би сплатити у разі подання позову.

(6) Подана до комісії заява у випадку, передбаченому частиною 4 цього §, вважається позовною заявою. Суд за потреби надає сторонам строк для подання заяви у формі, передбаченій для позовного провадження, для додаткового обґрунтування своїх позицій та подання додаткових доказів. Подані до комісії документи суд не зобов'язаний вручати сторонам.

(7) Якщо до суду подається позов або заява у справі, яку комісія вже вирішила, це слід зазначити в позові чи заяві та додати копію рішення. Після отримання позову чи заяви суд витребовує з комісії матеріали вирішення справи та долучає їх до справи. Подані докази вважаються поданими до суду.

(8) Якщо особа, яка звернулася до комісії, у випадку, передбаченому частиною 6 цього §, не подає свою заяву у формі, передбаченій для позовної заяви, у визначений судом строк, суд залишає позовну заяву без розгляду. У цьому разі рішення комісії в оскарженій частині не набуває чинності. Суд звертає на це увагу позивача, коли надає строк для подання заяви у формі позовної заяви.

(9) Особа, яка подала до суду зазначену в частині 4 цього § заяву, може відмовитися від заяви на тих самих підставах і в тому самому порядку, що й відмова від позову. У разі відмови від заяви рішення комісії набуває чинності. [RT I 2006, 7, 42 – набув чинності 04.02.2006]

(1) Рішення комісії набуває чинності, якщо протягом 20 днів починаючи з дня отримання рішення до повітового суду не подано позов у тій самій спірній справі. Комісія за клопотанням сторони додає до рішення відмітку про набуття чинності.

(2) У разі часткового оскарження рішення комісії рішення набуває чинності в частині, яка не пов'язана з оскарженою частиною. Суд при вирішенні справи пов'язаний рішенням комісії в його неоскарженій частині. [RT I 2006, 7, 42 – набув чинності 04.02.2006]

(1) Рішення комісії, що набуло чинності, обов'язкове для виконання сторонами.

(2) Після набуття рішенням чинності сторони не можуть подавати до суду ту саму вимогу на тій самій підставі.

(1) Рішення комісії, що набуло чинності, виконується на підставі положень про виконавче провадження.

[Виключено з цього тексту.]

(1) Рада одиниці місцевого самоврядування вирішує не пізніше 1 липня 2003 року щодо припинення або перетворення на орендну комісію комісії з житлових спорів, заснованої на підставі § 63 Закону про житло.

[Виключено з цього тексту.]

(1) Цей закон набуває чинності 1 липня 2003 року.

(2) Частина 3 § 4 та § 26 цього закону набувають чинності на 10-й день після опублікування закону в Riigi Teataja.